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实务研讨|房地产企业破产程序中消费性购房者的物权期待权
发布日期: 2023-9-14    作者: 梁元海 赵卓佳    来源: 北京德恒(西咸新区)律师事务所
  房地产企业破产程序中消费性购房者的
 
  物权期待权
 
  北京德恒(西咸新区)律师事务所  梁元海  赵卓佳
 
  前言
 
  近些年,随着疫情的出现和房地产市场政策的调整,房地产企业暴雷现象层出不穷,也加剧了房企破产的风险。房地产企业一旦破产,众多购房者就会受到牵连。越来越多的房地产企业资金链断裂导致的后果就是烂尾楼的增加,购房者的权益保护一直是大家高度关注的问题。
 
  房地产企业破产案件中的购房人地位
 
  《城市房地产管理法》第四十五条以及《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条规定了商品房预售条件,即房屋未建成的情况下,房地产企业在法定条件下可以对外预售。这种情况可以一定程度上缓解房地产企业的资金问题,但实践中,部分房地产企业并未将该笔资金用于房屋建设,而是进行盲目扩张,从而因为资金链断裂导致企业破产。此外,房地产企业经营不善也会导致企业破产。房企一旦进入破产程序,破产管理人就会对破产企业财产进行监督管理和清算,接收债权申报。
 
  对于具体购房人,一般的买受人因进行了完整的签订合同、付款、过户等程序,其所购买的房屋当然不属于破产财产;但消费性购房者所购房屋应暂时列为破产财产。所谓“消费性购房者”,就是以生活居住为目的的购房人,签订了商品房买卖合同而未支付完毕购房价款,房地产企业也未将房屋过户给该购房者。这种情况下,该房屋所有权人仍是房地产企业,应当被列为破产财产,根据《企业破产法》的规定,对于未履行完毕的买卖合同,破产管理人有权决定解除该商品房买卖合同或继续履行。购房人只能通过房地产企业享有的债权寻求救济。
 
  《最高人民法院关于建设工程价款优先受权问题的批复》中规定了消费性购房者的优先受偿权,即消费性购房者的优先权还要优先于建设工程承包人的优先受偿权。虽然该《批复》已在2021年废止,但其规定的内容被《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》所吸收,第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定,认定消费购房人,并在破产债权的清偿过程中享有优先权,必须同时满足上列三个条件。总之,满足上述条件的消费性购房者在破产债权清偿中享有优先受偿权。
 
  什么是消费性购房者?
 
  实践中,是否满足各条件是法院审判的重要内容。最首要的就是主体必须是消费性购房者,对于消费性购房者的具体认定,如何区分消费者与非消费者,明确消费性购房者的具体标准是一个重要问题。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定:“消费者应为生活消费需要购买、使用或者接受服务,其权益受本法保护;本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护。”从下面一则案例中可以更好地理解“消费性购房者”。
 
  (2020)苏05民终6709号:“…根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定,消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见,消费性购房者的权利优先于建设工程价款优先权、抵押权等优先性权利。根据该条的规定,如果李某某符合消费性购房者的条件,在企业破产后,若房屋能够续建,则享有债务人继续履行商品房买卖合同的权利,不能续建的可在建工程拍卖、变卖后的价款享有优先受偿的权利。该司法解释赋予消费性购房者优先权,是基于公民生存权的保护。同时,消费性购房优先权必须具备以下两个条件:一是购房人系为满足自身及家庭居住需求购房,二是购房人已支付全部价款或大部分价款(50%以上)。因此,只有李某某购买涉案房屋符合消费性购房条件才能在破产程序中享有优先权,在续建成功的情况下可要求交付房屋,若不能续建成功则可就拍卖、变卖的在建工程所得价款优先受偿。李某某在申报债权时自认A公司用房屋抵债,庭审中亦未提供证据推翻上述自认,故依法应承担不利的法律后果。本案中,双方之间签订商品房买卖合同的目的在于消灭父亲李某与A公司的债务,其实质仍然是以物抵债,并不是基于个人生存、居住的需要而购买房屋,不应被认定为消费购房者。因此,李某某不能认定为消费性购房者,不能阻却A公司管理人解除商品房买卖合同的效力。此外,李某某主张A公司管理人解除合同的行为无效,要求确认消费性购房人资格,但是其提供的证据不足以证明其符合消费性购房者,应该承担举证不能的法律后果。”
 
  因此,消费性购房者需满足以下条件:一是购房人系为满足自身及家庭居住需求购房,二是购房人已支付全部价款或大部分价款(50%以上)。上述案件中买卖房屋的目的是以物抵债不属于消费性购房者。
 
  预告登记情形下购房者的权益保护
 
  购房者在预告登记后就获得了物权期待权,此时房地产企业对房屋的处分权受到限制。进行了预告登记的购房者的物权期待权可以对抗抵押权人。对于期房买卖,房地产企业以在建建筑物进行抵押的,购房者可以通过预告登记保护自身权益,取得房屋所有权;当购房者进行预告登记后,房地产企业以建设用地使用权抵押时,抵押权人实现抵押权需进行一并处分的,购房者可以通过支付全部购房款取得房屋所有权。
 
  购房者未办理预告登记,只进行了“网签”
 
  《城市房地产管理法》第三十五条、第四十五条以及《城市商品房预售管理办法》第十条规定,房屋买卖合同应采取登记备案制度。《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中首次明确要求有条件的地方建立网上签约系统。“网签”具有审查和公示作用,目的是公开透明房地产交易市场,预防“一房二卖”,并不具有物权变动的法律效力。但是,“网签”与预告登记在信息上具有互通性,不同部门间信息共享,进行网签和预告登记时会在同一套系统内完成,所以,购房人和房地产企业“网签”能在一定程度上发挥与预告登记相似的功效,在满足其他条件(交付、支付全部或大部分购房款等)的情况下,在破产程序中可以获得房屋所有权。
 
  购房者未进行预告登记也未“网签”
 
  这种情况下,因其权益物权化程度低,购房者维护权益较为困难。依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定,支付全部或大部分购房款的消费型购房者的优先权基于房屋等建筑物和建设用地使用权。考虑到消费性购房者的优先权,购房者可以“支付全部或大部分购房款”为由请求破产管理人继续履行合同,最终取得房屋所有权。但是,破产管理人是否继续履行还要根据破产案件情况,综合分析对“禁止个别清偿”是否构成影响,进行特定化处理。
 
  相关法条:
 
  《中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)》
 
  第四十五条:“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”
 
  《城市商品房预售管理办法(2004修正)》
 
  第五条:“商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。”
 
  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》
 
  第三十四条:“买卖合同双方当事人在合同中约定标的物所有权保留,在标的物所有权未依法转移给买受人前,一方当事人破产的,该买卖合同属于双方均未履行完毕的合同,管理人有权依据企业破产法第十八条的规定决定解除或者继续履行合同。”
 
  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》
 
  第二十九条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
 
  《全国法院民商事审判工作会议纪要》
 
  第125条:【案外人系商品房消费者】…对于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解,审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”,可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。对于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解,审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十,且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的,可以理解为符合该规定的精神。
 
  第126条:【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定,交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权,故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房,消费者提出执行异议的,人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是,此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定,必须严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此,这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者,而是一般的房屋买卖合同的买受人,不适用上述处理规则。?
 
  第127条:【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中,商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,请求排除执行的,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,符合下列情形的依法予以支持:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用此条款。实践中,对于该规定的前3个条件,理解并无分歧。对于其中的第4个条件,理解不一致。一般而言,买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料,或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的,可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为,其未办理过户登记有合理的客观理由的,亦可认定符合该条件。
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